Immobilienaktie: Fokus auf attraktive Nischen mit starken säkularen Wachstumstrends
Aufgrund stark gestiegener Zinsen und hoher Inflation hatten Immobilienaktien in den letzten Jahren keinen leichten Stand bei Investoren. Nachdem die Inflation nun im Griff zu sein scheint und weltweit die Zentralbanken die Zinsen wieder senken, erscheint der Sektor wieder attraktiv. Auch hat die Inflation Ersatzinvestitionen in allen Bereichen deutlich teurer gemacht, weswegen für ein steigendes Angebot zukünftig auch die Mieten deutlich steigen müssten. Der dritte Faktor, der für Immobilienaktien spricht, sind die stark gestiegenen Bewertungen am (US)-Aktienmarkt, die das Rückschlagrisiko erhöhen. Hier punkten Immobilienaktien aufgrund der stabilen Erträge und in der Regel hohen Ausschüttungen an Aktionäre mit ihren defensiven Qualitäten – zumal viele Investoren nach Jahren von schwacher Kursentwicklung aktuell im Sektor untergewichtet sind. In Summe damit Gründe genug, uns einmal mit dem Markt und seinen Dynamiken auseinanderzusetzen.
Um gute Immobilienaktien zu finden, muss man dabei zuerst die Dynamiken im Immobilienmarkt verstehen. Zuerst einmal handelt es sich in der Regel um sehr langfristige Investitionen, die auch häufig mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert werden. Dadurch ist der Sektor sehr zinssensitiv und hat stark unter den gestiegenen Kapitalkosten gelitten. Ein weiter Faktor ist die Entwicklung der Wirtschaftslage. In einem schlechten konjunkturellen Umfeld häufen sich Mietausfälle. Außerdem geht in so einem Umfeld tendenziell die Anzahl an Transaktionen zurück, wodurch Verkäufe häufig nur mit Abschlägen möglich sind – was wiederum den Druck erhöht Bestände abzuwerten. Schließlich ist es wichtig zu verstehen, dass es große Unterschiede in der Nachfrage nach unterschiedlichen Immobilien gibt. So zeigt sich beispielsweise im Markt für Wohnimmobilien eine andere Dynamik als im Markt für Logistikimmobilien, Pflegeimmobilien oder Rechenzentren. Jedes der Teilsegmente verfügt über individuelle Faktoren, die Angebot und Nachfrage prägen. Diese Unterschiede haben entsprechende Effekte auf die Preissetzungsmacht und damit die Profitabilität der Unternehmen. Der letzte Faktor, der jedoch am schwierigsten vorher zu sehen ist, sind regulatorische Eingriffe. Ändern sich hierdurch die Rahmenfaktoren muss im Zweifel schnell reagiert werden.
Im Folgenden stellen wir drei aus unserer Sicht spannende Teilsegmente vor, in denen wir aktuell auch investiert sind. Wir beginnen mit dem Teilsektor Funktürme. Entstanden ist dieses Segment dadurch, dass viele Telekommunikationsanbieter einen Teil der eigenen Infrastruktur verkaufen wollten, um Kapital für Wachstumsinvestitionen freizusetzen. Anschließend wurden dann die Funktürme von den Telekomfirmen wieder zurückgemietet. Der Markt ist attraktiv, da in der Regel sehr langfristige Mietverträge abgeschlossen werden (oftmals 5-10 Jahre) und die Verträge häufig an die Inflation gekoppelte automatische Preiserhöhungsklauseln enthalten. Funktürme sind ein klarer Wachstumsmarkt: Schätzungen gehen davon aus, dass die mobile Datennutzung bis 2028 je nach Land um den Faktor 2 bis 2,5 zunehmen wird. Dies erfordert einen kontinuierlichen Ausbau der zugehörigen Funkturminfrastruktur.
Der zweite Teilsektor sind die Gesundheitsimmobilien. Dazu gehören beispielsweise medizinische Bürogebäude, stationäre und ambulante medizinische Zentren, Pflegeimmobilien oder Seniorenresidenzen. Der gesamte Sektor profitiert von der demographischen Entwicklung. Laut Daten der Vereinten Nationen sollen global bis 2030 rund 25% der Menschen älter als 50 sein. Da mit höherem Alter der medizinische Bedarf steigt, sind die Aussichten für den Sektor positiv. Besonders attraktiv sind aus unserer Sicht Seniorenresidenzen, gerade in den USA. Hier kam es in Erwartung der skizzierten demographischen Entwicklung zwischen 2015 und 2019 zu hohen Investitionen. Da jedoch die Nachfrage nicht so stark stieg wie erwartet kam es zu Unterauslastung der Einrichtungen. Im Zuge der Zinswende ging dann der Neubau deutlich zurück, während die Nachfrage auch wegen den Erfahrungen der Coronapandemie stieg. Mittlerweile gibt es hier ein Angebotsdefizit, dass auf eine zahlungskräftige Kundschaft trifft. Dieses Umfeld sollte noch einige Jahre anhalten mit entsprechend positiven Effekten sowohl auf die Auslastung als auch die Mietpreise.
Der dritte Teilsektor umfasst die Rechenzentren. Hier entwickelt sich die exponentiell steigende Nachfrage nach künstlicher Intelligenz zu einem ähnlichen Katalysator wie vor einigen Jahren der E-Commerce für Logistikimmobilien. Obwohl Rechenzentren innerhalb kurzer Zeit (18-24 Monate von Planung bis Fertigstellung) gebaut werden können, führt der massive Nachfrageschub zu einem Angebotsdefizit. Dieses Defizit dürfte noch lange anhalten und sich unter Umständen sogar verschärfen, denn zunehmend wird die fehlende Strom-Infrastruktur ein wichtiger Faktor. Dies geht so weit, dass es teilweise erste Überlegungen gibt Fabriken mit hohem Strombedarf und guter Stromversorgung stillzulegen und das Gebäude in ein Rechenzentrum umzubauen. Ebenfalls positiv für die Preisdynamik ist der Umstand, dass Rechenzentren wegen den teuren, aber schnell veralteten Chips nicht „auf Vorrat“, sondern nach Bedarf gebaut werden, was für längere Preisstabilität sorgt. Schließlich gab es, analog zu Seniorenimmobilien, im Sektor vor einigen Jahren noch einen Angebotsüberschuss. Dies führte dazu, dass im Zeitraum von 2014 bis 2020 die Mieten jährlich zwischen vier und zehn Prozent fielen – mit auslaufenden Altverträgen besteht hier also ein hoher Hebel.
Wer als Investor erfolgreich in Immobilienaktien investieren will, muss zahlreiche Herausforderungen meistern: die Zinsentwicklung richtig vorhersehen, sich für das richtige Teilsegment entscheiden und schließlich auch noch regionale Besonderheiten und makroökonomische Entwicklungen richtig einschätzen. Gelingt dies jedoch, so winken in diesem Markt hohe Renditen. Wir werden die weitere Entwicklung wie immer genau verfolgen – allein schon, weil wir in allen 3 Sektoren investiert sind.
Dr. Joel Diener
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